到了2026年2月26日，当你回看2023年4月那一大波楼市数据时，你就会发觉当时上海的新房与二手房已然走出了截然不同的两条路径，而这对于你当下的买房或者卖房决策依旧具备参考价值。

新房市场为何能逆势上涨

2023年4月，上海新建商品住宅价格，仍旧维持了同比2.0%的涨幅态势。这背后，最为直接的缘由，是核心地段的改善型需求，依旧十分旺盛。比如那时处于内环，或者像大虹桥这类热门板块的新盘，即便4月挨着小长假的影响、导致整体成交量比起3月发生滑落，然而一旦有项目入市，仍旧能够吸引大量拥有高积分成绩的买家。

這些網紅盤入市時的價格，就已然比周邊二手房存在一定程度的價格倒挂情形，加之其産品有更新變化，戶型更契合現代人的居住需求，故而自然不存在銷售方面的困難之處。以當時浦東以及閔行部份中高端項目為 example，僅僅在開盤的當天都可以達到將房屋全部售罄的成效，直接促使整體新房的價格指數有所抬升。這一事實表明，只要地段以及産品達到足夠稀缺的程度，新房市場所蘊含的購買能力就不會呈現枯竭的狀態。

二手房成交量腰斩的背后

对比而言，在2023年4月时，上海的二手房市场显得冷清很多。数据呈现得很直观很明确，3月份的时候还能够实现成交2.4万套，待到4月时直接下降到1点8万套以下。原本这2点4万般套一般来讲是上海楼市的1条荣枯线，一旦跌穿下来这就意味着市场会快速地从卖方市场向买方市场转变。好多在3月份时还满怀信心的房东，来到4月时突然发觉看房的人数量变少了。

这种成交量大幅下滑，而后直接致使价格指数于4月出现2023年内首次环比下跌。那时不少中介门店反馈称，客户若非观望等待降价，便是转头去看新房了。这般成交量的断崖式下跌，为当时正复苏的市场泼了一盆冷水。

挂牌量激增引发的连锁反应

4月份，二手房价格难以支撑，存在一个关键因素，那就是挂牌量忽然大幅增加。当时，许多业主企图趁着小阳春赶快将房子售出来进行置换，致使市场上的二手房源如同滚雪球一般越聚越多。二手房源一旦增多，同一小区的竞品便增多了，买家必然会挑挑拣拣。

为了能够尽快达成成交，部分有着急售需求的房东不得已只能作出主动降价的选择，依据当时链家等之类平台所呈现的数据，众多区域的议价空间由之前的百分之1至百分之2扩展到了百分之3至百分之5，这般个别房源出现的降价行为，逐渐就演变成了整个片区范围之内的价格回调情况，最终在统计局公布出来的环比下跌数据当中得到了体现。

新房供应分流二手房客群

那段时间，申城新房市场始终未曾出现供应中断的情况，这给二手房带来了极大冲击，4月间，尽管成交量不及3月，然而供应量依旧充裕，特别是位于五大新城以及近郊的刚需盘，这些新房的总价或许与市区老破小相近，但在小区环境以及贷款年限、产品设计等方面具更突出优势。

那群原本盘算着购置市区二手房的年轻人员，经过一番成本计算，发觉相同的每月还款金额，购买新建住房能够居住得更为舒适、房屋面积更大，因而自然而然地就转向了新建住房市场。这般持续不断的新建住房供应，仿若抽水的机器一般，始终如一地从二手房市场好似蓄水容器内里抽离潜在客户，致使二手房需求方面临严重的客源流失。

不同类型房产的分化走势

当时的数据，也将不同房产类型命运里存在的差异揭示了出来。市中心带有学区的老破小，抗跌性相对来讲是强一些的。核心区域的次新房，其抗跌性同样相对强一点。然而远郊的动迁房，价格回落的压力是非常大的。没有电梯的老旧小区，价格回落的压力也十分巨大。还有一些前期涨幅过大的非核心区房源，价格回落的压力同样极其大。

这种分化可是一直延续到当下的，2023 年 4 月里的数据实际上属于一个转折的关键点，它向市场传递出表明，那种轻轻松松闭眼买房就必定能实现房价上涨的时代已然宣告结束了，当前买房是必须要进行精细考量、谨慎筛选的，这是由于在同一座城市范围之内，存在一部分房子的价格仍然处于上涨态势，而另有一部分房子已经步入了价格下跌的通道之中，这般显著的差异在数据对外公布的那一个瞬间就已然是较为明晰可辨的了。

价格趋势背后的真实博弈

那个时候，业内的相关人士预测，二手房的价格将会持续地、些许地往下跌落，做出这样的判断，是依据于市场上买卖双方之间的博弈心理。买家们普遍存在着一种心态，称作“买涨不买跌”，当看到价格开始出现下跌的情况时，就会更加倾向于再等等看，能不能以更低的价格成交。而卖家呢，如果并非急需资金来使用，可能就会选择把盘源撤下来，不再售卖，然而那些急需出售的卖家，就只能继续降低价格了。

这便构建起了一种稍纵即逝的恶性循环，价格越是往下滑落，买家越发会选择等待，买家越是等待，达成交易就越发困难，达成交易变得越发困难之后，价格就越是会下跌，直至价格落到某个能触动心理的点位，或者市场涌现出新的利好政策，这种僵持的局面才有可能被打破，2023年4月，恰恰是这个博弈全新阶段的起始。

倘若把眼光放到2023年这一回新房出现涨价、二手房呈现降价的这种分化状况下看过之后去思考，你认为要是在那个时候你身为手中持有一套老房子的业主，会果断地降低价格将其售卖出去然后去参与新房摇号，还是会接连不断对其加以持有去等待下一个周期呢？欢迎于评论区围绕着你的这个选择去展开交流讨论。